ETF實戰｜復華富時不動產 00712 適合存股嗎？ 配息、成分股一次看！

投資房地產好難，有沒有可能可以小成本參與房地產市場的成長呢？今天要向投資人介紹一支特別的ETF - 00712 復華富時不動產，其高股息的特色常引起市場與投資人的注目，但投資00712有沒有要注意的事呢？今天帶投資人一次看懂00712 ETF 配息、成分股、淨值與投資關鍵在哪。
 

復華富時不動產 00712 規模介紹

• 復華富時不動產ETF 00712 具有高股利收益特性，為美國抵押權型不動產投資信託為主要標的（mREITs）進行投資佈局
• 00712 提供投資者一個低成本的機會參與房地產市場的成長獲利，相較於直接買房投資的門檻，在總金額與流動性上都比較親民，投資者可以透過證券交易所購買或出售復華富時不動產（00712）的股份，進而參與到不動產市場的投資。
   

00712 配息與費用

00712 配息 

• 復華富時不動產 00712 ETF 的特色在於其高配息的特性
• 00712 為季配息，會將每年盈餘全數配發給股東，對於追求固定收益或股息的投資人
• 00712提供不錯的現金流，且追蹤2018年到2022年的殖利率，平均7.35%確實吸引人。

00712 費用

00712 特別注意從費用上來看，該檔的經理費和保管費，再加上內扣費用，與其他類似ETF費用相較，總費用算是偏高（基金規模小），這點投資人可以列入思考範圍內討論。
 

00712 追蹤指數是什麼？

那00712到底在追蹤什麼指數呢？根據公開報告書可以看到該基金主要投資項目集中在「美國抵押權型不動產投資信託」，在理解「抵押權型」是什麼前，我們可以先理解「不動產投資信託（REITs）」是什麼。

而就像上文所述，不動產投資信託（REITs）其實是一種讓投資人能夠以小額資金進行房地產投資的方式，它通過將不動產資產（如房屋、大樓）切割成多個股份（房地產證券化），讓投資人可以購買這些股份進行投資，然後再以這些不動產資產產生的報酬分配給投資人。

好，那什麼是「抵押權型」呢？REITs可以細分為三種類型：權益型、抵押權型和混合型，抵押權型REITs主要通過向投資人籌集資金，然後將這筆資金借給不動產開發商或經營者再投資，並透過賺取利息、手續費等收入，將收益分配給投資人，聰明的投資人肯定發現了，「利息」的收益其實就跟債券收益很像，因此其表現容易受到利率波動的影響，這點稍後詳細解釋。

了解更多：三大ETF總整理：債券、黃金、REITS
 

00712 成分股佈局邏輯

成分股的佈局邏輯通常會考慮多個因素，包括不同地區的房地產市場情況、不同類型的不動產（如住宅、商業、工業等）、公司的財務狀況和盈利能力等，根據這些因素，指數綜合選擇了一組具有代表性和多樣性的成分股，以追蹤整體不動產市場的表現，投資人有興趣可以個別拉出成分股進行研究。

但請注意，具體的成分股佈局可能會隨著時間和市場環境的變化而有所調整。為了獲得最新和詳細的成分股資訊，建議參考相關指數或基金的官方資料或報告。
 

00712 優缺點

優點

1. 收益分配：REITs 或不動產 ETFs 通常提供穩定的現金流，因為它們會將大部分租金收入作為股息分配給投資者。
2. 多樣化：透過投資一個基金，投資者可以獲得多個不動產的投資曝光，降低單一物業風險。
3. 流動性：與直接購買不動產相比，投資 REITs 或 ETFs 提供更好的流動性，因為它們可以像股票一樣在市場上買賣。
4. 長期投資回報潛力：不動產市場具有長期投資回報潛力，復華富時不動產（00712）能夠讓投資者分享不動產市場的增長。
    

缺點：

1. 利率風險：當利率上升時，REITs 或不動產 ETFs 的價值可能會下降。這是因為當利率上升時，新投資的吸引力會增加，而現有的低利率投資相對變得不那麼吸引人。
2. 市場風險：REITs 或不動產 ETFs 可能會受到經濟條件和不動產市場波動的影響。
3. 管理費用：與直接購買不動產相比，投資 REITs 或 ETFs 可能需要支付管理費用和經理費與其他費用。
4. 市場風險：不動產市場存在風險，包括市場波動、利率風險、政策風險等。投資者需注意市場風險對投資結果的可能影響。
5. 不動產市場波動：不動產市場可能面臨價格波動，這可能導致復華富時不動產（00712）的投資價值上升或下降。投資者應該注意市場波動對投資結果的潛在影響。
    

00712 適合存股嗎？

資料來源：復華投信

一直以來 REITs 被認為是穩定的項目，不過去年的大熊市中 REITs 卻同樣出現下挫，如上圖 00712在經歷疫情衝擊導致報酬率衰退後，伴隨QE政策，其實報酬率也是正的，直到升息開始，那這告訴投資人什麼呢？其實就是金融環境對 REITs具有高度影響性，

先講結論，影響 REITs 收益表現的核心就是「真實利率的變化」，這代表 REITs對利率很敏感，且由於標的連接是房地產市場，這塊是高度槓桿（房貸）的投資市場，這使他對利率敏感上加上敏感，試想升息循環中，美債無風險利率都可以有很好的報酬了，誰會想在這個時間點借利息很貴的錢去投資房地產呢，若搭配景氣收縮，報酬率差是可預見的，因此最終可以說 REITs 的表現：「利率降低，REITs 表現好，利率升高，REITs 表現差」。

也是因為上述原因，我們看到在去年利率升高的環境下，REITs 的表現就異常糟糕，不僅如此，去年美國的經濟增長呈現放緩，完全呈現雙倍不利的狀況。

那這樣是否代表00712這類ETF不適合於現在投資呢？其實不然，相信有在觀察市場的投資人都知道，今年的市場預期利率會往下走（市場給出的真實利率），如今美聯儲加息很有可能會進入尾聲，市場預期真實利率也將會往下走掉，為此投資人或許會在不遠的將來，投資人將看到以下兩件事發生。

1. 貨幣政策將出現轉變

2. 經濟景氣周期循環轉換
    

結論

那現在全世界都在看，到底經濟是軟著陸呢？還是嚴重衰退呢？對於 REITs類產品的00712來說，關注真實利率會是很大的關鍵，ETF的對標通常會是大盤報酬率，REITs產品若想跑贏投資人一定要謹記上述觀念，當然我們不可忘記REITs產品的風險所在，注意通膨反覆上行的黏著性導致真實利率變化，同時小心系統性風險，REITs背後本質是房地產，相信投資人都曾聽過次貸風暴的可怕，小心美國經濟的軟著陸和硬著陸會是關鍵。