美股筆記:房價高漲！3大房地產概念股！

美國股市的分類方式，是由標準普爾(S&P)這家金融服務公司，根據全球行業分類標準(Global Industry Classification Standard,GICS)而將美股分類為 11 大產業，其中房地產業是板塊之一，雖然這個產業是11大板塊之中最晚被列入的，交易量也偏小。

但我們今天先從房地產業介紹起，一定有它的重要性，原因是"房地產"本就在美國的金融遊戲下扮演著很重要的一環(每個國家都如此)，也有很多房地產的相關指標，投資人研究產業，除了買進相關個股價，也可以藉此分辨美股的牛市、熊市、產業循環位階等等，所以可以說是摸蜊仔兼洗褲，就讓我們開始吧！
 

房地產概念股的指標性

前言所述，房地產是2016年才被新分類出的一個族群，因為GICS分類是依據業務活動、行業組來定義的，而其中並不會有某間公司，被重複選入兩個類股，所以房地產要單獨拉出成為一個板塊，或是待在金融族群，一定也讓標準普爾(S&P)思考了一番。

資料來源:ifund;MSCI;S&P

可能有些投資人會有疑問，為何原本會放在金融股？

因為美股和台股性質有一點不一樣，像我們本土國內也有營建業股這個分類，但從名稱可以知道，營建股主要就是建商、負責營造工程的公司
而美股不一樣，美股的房地產這個族群，主要是房地產管理與開發、房地產投資信託、不動產投資信託公司( REITs)，和建商有不小的差距

另外房地產族群的興衰，在金融市場中扮演的是先鋒的角色，也會是領先指標，我們做個簡單的比較大家就知道了

居住是生活必要的項目之一，有錢沒錢都會需要遮風避雨，再來房地產的開發牽動了水泥、鋼產業，而民眾貸款買房又帶動了金融產業，所以族群是經濟領頭羊
但像是汽車、旅遊產業就是經濟循環的末端，因為民眾在市場上賺到錢，甚至是在股市獲得資本利得，才會想要做這些非必需的額外消費，所以這個產業的輪動是在經濟循環的末端。

這樣投資人知道了這個類股的重要性，也對這個類股的整體概貌有些概念，我們今天就另外來研究一個房地產的經濟指標。
 

房地產重要指標：新屋開工數

新屋開工數(Housing Starts)：
這是市場上投資人常看到的一個數據對吧！我們就拿它來和房地產族群做個比對，先了解一下何謂新屋開工數，這是由美國商務普查局(U.S. Census Bureau)調查各地的房屋建築發照單位，以瞭解上個月該地新開工的住宅建案，會於每月底公佈上個月的狀況。

詳細的算法是從發照單位開始，先算出當月已獲建照的房屋總數量，再詢問每張執照的持有者或建商該棟建築物從哪一月份開始動工建屋，並將調查資料分成"獨棟房屋"與"連棟房屋"，簡單來說，新屋開工數就是未來會成為房屋的數字，因為建築執照已發下來，且開始動工，基本上不會有誤差。

下圖可以對照一下房地產股股價的走勢，和新屋開工數的走勢圖，兩者的同步率算是高的，所以投資人在研判時，就可以增加一個輔助指標。
 

當然新屋開工數還有一個雙胞胎指標，叫做營建許可數(Building Permits)，因為建商開工建房子前總要要先取得許可執照，所以不只與新屋開工數同步公佈，基本上走勢也是100%貼近，這個就當作是額外補充。
 

前三大房地產個股介紹

接著就來到實戰派最喜歡的環節了~
我們今天先介紹美股房地產板塊中，市值前三大的公司，這些資訊在股股的"公司介紹"也都可以找到相關資訊喔。

1.世邦魏理仕(CBRE Group)(NYSE：CBRE)

1998年美國世邦(CB Commercial)收購了英國魏理仕(RELLtd)成為跨國公司，而2003年又收購了全球最大房地產諮詢公司顯盛保柏金融集團，2015年世邦魏理仕又買下了設備管理服務公司智達偉仕(GWS)。
經過了一連串的併購，公司進入了財富1000強，成為房地產類股中權值最大的，目前業務包括物業管理、投資管理、房地產估值、物業租賃、策略顧問等等。

2.科斯塔集團(CoStar Group)(NASDAQ：CSGP)

科斯塔集團是很早就將房地產相關資訊數據化的公司之一，也是靠著不斷併購，例如:2012 年 4 月，以8.6 億美元收購了在線營銷網站LoopNet、2018 年收購了位於英國的商業地產在線市場Realla.co.uk，以上都是房地產數據研究網站。
所以科斯塔的商業模式很清楚，對於相關產業的資料庫可說是建構的相當齊全，在這個世代，資訊就是打勝仗的工具，另外科斯塔的觸角，不只是一般房產房屋，也有衍伸到酒店等商業用地。

3.貝殼找房(Ke Holdings)(NYSE：BEKE)

這間公司是中國最大的房屋出租網站，網站主要就是靠抽取成交雙方的佣金來獲利，市值目前達226億，2018才成立的一家公司。去年才由中國房仲傳奇人物彭永東接棒。這就是中國市場的特色，集資容易且打團體戰，而2020年8月貝殼集團在紐交所掛牌上市，整體的規模在該族群中排第三。

財報投資人需要留意一下，公司有獲利，但原始股東整體前期成本的投入，目前還沒進入正報酬的循環。
 

結論

近期雖然因為升息政策，股市走市場公認的熊市(定義為股價從高點回落20%)走勢，而升息大家通常都會聯想到房屋貸款成本增加，後面就是新屋成交數放緩，所以相關族群也有一波修正。

但長期來看，經濟就是循環的、房地產業也是循環的，所以我們今天探討以下三點：

1.房地產具有的指標性
2.新屋開工數的理解
3.三檔房地產概念股，世邦魏理仕、科斯塔集團、貝殼找房的介紹

讓投資人先從第一點了解，這個產業永遠都在，等到通膨緩解、升息放緩，甚至是美國推出房產補助措施救房市，讓房市回穩後。同時再從第二點：搭配新屋開工數的指標確認。最後再由第三點找尋標的切入，就能好好掌握這個族群的脈動。

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